Ex-stazioni ferroviarie e occasioni perdute

Anche per Cadore e Ampezzano, come per altre località italiane particolarmente vocate al turismo, vale quanto cantò De Andrè in Bocca di Rosa: si è scoperta l’ecosostenibilità quando, dopo decenni di speculazione selvaggia, non era rimasto praticamente più nulla da ecosostenere.
Nel frattempo sono emersi due fenomeni: da una parte l’intento statale di fare cassa mediante l’alienazione di proprietà demaniali e pubbliche: aree coltivate e incolte, immobili e pertinenze ferroviarie; dall’altra la trasformazione in ciclovie dei sedimi ferroviari.CV 2017.03.26 Ex Ferr Dolomiti 003Sorte consimile è toccata anche alla Ferrovia delle Dolomiti Calalzo – Cortina d’Ampezzo – Dobbiaco, aperta all’esercizio il 15 giugno 1921 e, a pochi anni da un dispendioso rinnovo di mezzi e infrastrutture attuato in occasione delle olimpiadi invernali del 1956 e in difetto di ulteriori investimenti, chiusa definitivamente il 17 maggio 1964.
In proposito l’estensore della nota su Wikipedia, al paragrafo Declino e chiusura, afferma: “In breve tutto il materiale utilizzato dalla ferrovia (binari, traversine, cavi elettrici e piloni) fu fatto sparire e rivenduto dalla gente e dalle imprese del posto. L’unica eccezione è il ponte sul Felizon, ancora oggi presente come allora.”
Dopo anni di abbandono, parte del sedime è stato riqualificato come pista per lo sci di fondo e come ciclovia, della cui esistenza terrà conto lo studio di fattibilità previsto dal protocollo d’intesa siglato il 13 febbraio 2016 a Cortina d’Ampezzo dai presidenti del Veneto, Luca Zaia, e della Provincia Autonoma di Bolzano, Arno Kompatscher, volto ad avviare un’analisi finalizzata all’eventuale ripristino del collegamento ferroviario.
Affrontiamo l’argomento perché recentemente alcuni siti legati al mondo dei sistemi di trasporto hanno ripreso e commentato una vecchia notizia di stampa (in particolare: Corriere delle Alpi, 8 gennaio e 18 febbraio 2017) relativa alla messa in vendita di fabbricati un tempo al servizio della Ferrovia delle Dolomiti e la vicenda ci offre l’opportunità di proporre alcune riflessioni specifiche, ma estensibili ad un carattere generale, sulla dismissione di certo patrimonio immobiliare pubblico.CV 2017.03.26 Ex Ferr Dolomiti 001L’offerta di vendita immobiliare era promossa dall’Agenzia del Demanio e il bando, Protocollo 2016/18651/DR-VE Scheda LOTTO 36 – BLD0017 scaduto alle ore 16:00 del 24 gennaio scorso, riguardava, fra altri immobili e terreni non pertinenti al tema trattato, i fabbricati delle stazioni di Sottocastello e di Tai di Cadore, e due caselli.
I quattro fabbricati si presentano oggi nello stato di scheletro strutturale e necessitano per il recupero di radicali interventi di ristrutturazione. Gli immobili sono stati dichiarati di interesse culturale ai sensi dell’Art. 12 D.Lgs 42/2004, con sussistenza di prescrizioni per il recupero e la conservazione di eventuali elementi architettonici e decorativi, ed obbligo di comunicare l’intento della variazione della destinazione d’uso alla Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Veneto, affinché possa accertarne la compatibilità con il carattere storico ed artistico.
Di seguito alcune particolarità dei beni offerti attraverso i dati desunti dal bando pubblicato dall’Agenzia del Demanio sul proprio sito e, alla data odierna (26.03.2017), ancora visionabile e scaricabile in formato pdf a questo indirizzo: https://venditaimmobili.agenziademanio.it/AsteDemanio/sito.php/immobile?id-immobile=7483.
33. Pieve di Cadore – Casello nelle vicinanze SS 51-bis località Roccolo
Catasto terreni Foglio 29 part. 174 – Catasto fabbricati Foglio 29 part. 174
Fabbricato composto da due corpi: il nucleo originario sviluppato su due piani fuori terra e sottotetto con struttura portante in muratura e l’attiguo ampliamento ad unico piano fuori terra con muratura portante in mattoni.
Solaio di copertura con struttura portante in legno a due falde e manto di copertura in lastre di acciaio ondulate. Privo di infissi ad eccezione del portoncino d’ingresso, e di impianti tecnologici.
Stato libero, superficie lorda 67 m2, prezzo richiesto € 16.000.
34. Pieve di Cadore – Casello in località Ronchi/cimitero e pertinenze
Catasto terreni Foglio 31 part. 139
Il fabbricato si sviluppa su due piani fuori terra e sottotetto con struttura portante mista muratura/mattoni.
Solaio di copertura con struttura portante in legno a due falde e manto di copertura in lastre di acciaio ondulate. Privo di infissi ad eccezione del portoncino d’ingresso, e di impianti tecnologici.
Stato libero, superficie lorda 48 m2, superficie scoperta 96 m2 catastali, prezzo richiesto € 11.000.
35. Pieve di Cadore – ex-Stazione di Sottocastello, fabbricato pertinenziale e relativa area
Catasto terreni Foglio 28 partt. 180-181-182 – Catasto fabbricati Foglio 28 part. 90 graf. 182
Il fabbricato si sviluppa su due piani fuori terra e sottotetto, è realizzato in muratura di pietrame, con tetto con struttura portante in legno a padiglione e manto in scandole di acciaio. Infissi in legno con vetro singolo e oscuranti. Immobile privo di impianti tecnologici.
Il fabbricato secondario accessorio si sviluppa su un piano fuori terra e presenta una struttura portante in muratura e copertura con struttura portante in legno e manto con guaina. Sprovvisto di impianti tecnologici.
Edifici asserviti da corte pianeggiante, in parte asfaltata e per il resto finita con ciottoli fluviali di media pezzatura.
Nel 2014 è stato effettuato un intervento di manutenzione straordinaria: rifacimento orditura secondaria, posa in opera di nuovo manto in scandole d’acciaio e pluviali.
Stato libero, superficie lorda edificio principale 104 m2, edificio secondario 18 m2, ex-latrine (demolite) 5 m2, superficie scoperta 450 m2, prezzo richiesto € 49.000
libero 49.000
36. Pieve di Cadore – ex-Stazione di Tai di Cadore, fabbricato pertinenziale con esclusione area di pertinenza già di proprietà comunale.
Catasto terreni Foglio 35 partt. 91-92 – Catasto fabbricati Foglio 35 part. 91 graf. 92
Il fabbricato si sviluppa su due piani fuori terra e sottotetto, è realizzato in muratura di pietrame, con tetto con struttura portante in legno a padiglione e manto in scandole di acciaio. Infissi in legno con vetro singolo e oscuranti. Immobile privo di impianti tecnologici.
Il fabbricato secondario accessorio si sviluppa su un piano fuori terra e presenta una struttura portante in muratura e copertura con struttura portante in legno e manto con guaina. Sprovvisto di impianti tecnologici.
Con Atto 2713 del 1.3.2006 è stata alienata al Comune di Pieve di Cadore l’area di pertinenza estesa per circa 226 m2 ora identificata al Foglio 35 mapp. 567. Con tale Atto il Comune si impegna vendere e autorizza l’Agenzia del Demanio a includere nell’asta di vendita l’area di pertinenza al prezzo di 60 €/m2 rivalutato annualmente e incrementato della stessa percentuale che sarà offerta per l’acquisto della stazione (il prezzo di cessione è pari all’attualità a € 15.607,56 cui va aggiunto il rialzo d’asta).
Stato libero, superficie lorda edificio principale 145 m2, ex-latrine 5 m2, superficie scoperta di proprietà comunale 226 m2, prezzo richiesto € 45.000.CV 2017.03.26 Ex Ferr Dolomiti 002Non si tratta del primo, bensì del terzo bando che va inesitato. La prima considerazione, tutto sommato non fondamentale, riguarda le richieste economiche: sono eccessive, fuori da ogni concetto di mercato e assolutamente incompatibili con lo stato di conservazione degli immobili, che costerebbe meno demolire e ricostruire identici, compresi fregi e pitture, piuttosto che restaurare. Per non parlare dei 15mila euro richiesti per … un piazzale asfaltato che (ci siamo informati) l’eventuale acquirente non potrebbe trasformare nemmeno in parcheggio a pagamento per trarne un minimo di recupero dell’investimento.
Ma c’è il vincolo, e qui scatta la seconda considerazione non trattandosi della Pietà di Michelangelo ma di edifici ridotti da far pietà. Il vincolo è pesante, non tiene conto della realtà oggettiva, pone severe limitazioni in termini di riuso dell’immobile, che viene “suggerito” di adibire ad attività al servizio del cicloturismo. Detto in altri termini: si chiede l’esborso di capitale privato, ponendo però limitazioni feudali alle definizioni funzionali.
Con un’attività, stagionale al servizio del cicloturismo si potrebbe anche campare ma occorrerebbe un quantitativo eccessivo di anni per recuperare l’investimento e, in una logica d’impresa, esistono altre attività che richiedono tempi minori per il recupero del capitale, specialmente qualora si sia sottoscritto un mutuo.
Aprire un bar o un posto di ristoro significherebbe inserirsi nella marea di quelli già esistenti, un Bed&Breakfast o altra attività ricettiva sono da escludere per impedimenti strutturali e amministrativi.
La cosa migliore da farsi, a nostro avviso, sarebbe quella di cedere in comodato trentennale gli edifici delle ex-stazioni ad affidabili associazioni impegnate nella tutela del territorio, nel turismo culturale magari attraverso il recupero delle testimonianze relative alla storia della ferrovia, nell’assistenza a portatori di disagio eventualmente valutandone la conversione residenziale. Magari dando loro una mano per il costoso recupero strutturale e impiantistico degli edifici.
Quanto agli ex-caselli, la loro superficie lorda è talmente ridotta che, in tutta obiettività e pur essendo sostenitori della conservazione delle memorie del passato, non riusciamo a prevederne nessun utilizzo pratico che non assomigli ad un chiosco, ed anche in quel caso soggetto agli oneri di demolizione, smaltimento, ricostruzione ed a quelli, successivi, della manutenzione.
Chi ha avuto la pazienza di leggere sin qui potrebbe domandarsi quali siano e occasioni perdute di cui al titolo. La prima, imperdonabile, è stata la chiusura della ferrovia. La seconda quella di lasciar trascorrere decenni prima di decidere cosa fare degli edifici di servizio. Le notizie d’archivio della cronaca locale traboccano di tentativi speculativi, arenatisi per una sola ragione: immobili e aree non erano suscettibili di garantire una remuneratività. E quindi tutto è stato lasciato andare alla malora. Ed ora in una visione miope si tenta di patrimonializzare quelli che, a causa del degrado, sono solo poco più che ruderi, per alcuni dei quali è stato altresì speso in anni passati denaro pubblico per opere straordinarie dettate dalla necessità della messa in sicurezza e dell’impedirne il degrado in quanto soggetti a vincolo.
Lo Stivale è pieno di immobili in queste condizioni, pensiamo solo alle ex-case cantoniene dell’ANAS per tacere degli innumerevoli caselli ferroviari, a volte situati in località incantevoli (diciamolo: quelli più incantevoli sono già stati presi). Ma fino a quando lo stato e le sue emanazioni pretenderanno che il privato acquisti con i propri soldi, per poi soggiacere ad un’infinita serie di limiti, divieti e dinieghi alle facoltà di utilizzo, gli immobili continueranno a sgretolarsi preda di intemperie, vandali e disperati.

Alberto C. Steiner

Annunci